Cuando aparece una humedad, se daña una tubería o deja de funcionar algún elemento de una vivienda arrendada, surge una pregunta frecuente: ¿debe pagar la reparación el propietario o el inquilino?
La respuesta depende principalmente de la causa del daño y del tipo de reparación. En términos generales, el propietario debe asumir los daños relacionados con el estado, la estructura o el funcionamiento normal del inmueble, mientras que el inquilino responde por los arreglos ocasionados por su uso inadecuado, descuido o culpa.
Sin embargo, cada situación debe revisarse teniendo en cuenta el contrato, el inventario inicial y las pruebas disponibles. Si existe una discusión sobre quién debe pagar un arreglo, en DMG Abogados podemos revisar el caso y orientarlo sobre la forma correcta de reclamar.
Reparaciones que generalmente debe pagar el propietario
El propietario o arrendador debe conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso acordado. Por esta razón, normalmente debe asumir las reparaciones necesarias que no fueron ocasionadas por el inquilino.
Algunos ejemplos son:
- Tuberías antiguas que presentan fugas.
- Filtraciones provenientes del techo o de la estructura.
- Humedades producidas por fallas de construcción.
- Daños en instalaciones eléctricas por desgaste.
- Problemas estructurales en paredes, pisos o techos.
- Fallas de elementos entregados con el inmueble debido a su antigüedad.
- Reparaciones necesarias para que la vivienda pueda utilizarse normalmente.
Estas se conocen como reparaciones indispensables o necesarias, porque permiten que el inmueble continúe siendo habitable y cumpla la función para la cual fue arrendado. Generalmente corresponden al propietario cuando el daño no fue causado por el arrendatario.
Reparaciones que generalmente debe pagar el inquilino
El inquilino debe cuidar el inmueble y devolverlo en condiciones similares a aquellas en las que lo recibió, teniendo en cuenta el desgaste normal producido por el tiempo.
Normalmente debe pagar los arreglos originados por:
- Golpes o daños en paredes, puertas o pisos.
- Vidrios rotos por accidente o descuido.
- Cerraduras dañadas por un uso inadecuado.
- Daños causados por mascotas.
- Elementos de cocina o baño rotos por mala manipulación.
- Obstrucciones producidas por arrojar objetos o residuos en tuberías.
- Reparaciones ocasionadas por modificaciones no autorizadas.
Estas reparaciones suelen llamarse locativas, pues están relacionadas con el mantenimiento cotidiano y con daños derivados del uso del inmueble. No obstante, si el deterioro se produce por la mala calidad de los materiales, un hecho imprevisible o una falla propia de la vivienda, el pago puede corresponder al propietario.
¿Quién paga una humedad?
No todas las humedades tienen el mismo origen.
El propietario generalmente debe pagar cuando la humedad se produce por:
- Filtraciones del techo.
- Daños en tuberías internas.
- Problemas en fachadas.
- Fallas de impermeabilización.
- Defectos de construcción.
El inquilino podría ser responsable cuando la humedad fue causada por una conducta atribuible a él, como dejar una llave abierta, perforar una tubería o no informar oportunamente sobre una fuga que terminó agravando el daño.
Por esta razón, antes de señalar a un responsable es recomendable realizar una inspección técnica que permita establecer de dónde proviene el problema.
¿Quién paga la pintura del inmueble?
La pintura suele ser uno de los principales motivos de discusión al finalizar un contrato de arrendamiento.
Si las paredes presentan el desgaste normal producido por el paso del tiempo, no necesariamente puede exigirse al inquilino que pinte completamente el inmueble.
Pero si existen manchas graves, dibujos, perforaciones excesivas, cambios de color no autorizados o daños provocados durante el arrendamiento, el propietario podría reclamar el costo de la reparación.
El inventario y las fotografías tomadas al momento de entregar el inmueble son fundamentales para demostrar cuál era su estado inicial.
¿Qué ocurre con los electrodomésticos entregados con la vivienda?
Cuando el inmueble se entrega con estufa, calentador, horno, extractor u otros equipos, debe establecerse la causa de la falla.
Si el aparato dejó de funcionar debido a su antigüedad o desgaste normal, la reparación generalmente corresponde al propietario. Si se demuestra que el daño fue ocasionado por una mala manipulación del inquilino, este podría tener que pagar el arreglo o la reposición.
Por eso es recomendable incluir en el inventario la marca, el estado y el funcionamiento de cada equipo.
¿Puede el inquilino hacer la reparación y descontarla del arriendo?
El inquilino no debería descontar unilateralmente cualquier arreglo del canon de arrendamiento.
Cuando se trate de una reparación indispensable que corresponde al propietario, el arrendatario debe informarle lo antes posible y permitirle realizar el arreglo. Si el propietario no actúa oportunamente y el inquilino debe asumir la reparación, podría solicitar el reembolso siempre que pueda demostrar:
- Que notificó la existencia del daño.
- Que la reparación era realmente necesaria.
- Que el problema no fue ocasionado por su culpa.
- Que el propietario no actuó oportunamente.
- Que el valor pagado está respaldado con facturas o comprobantes.
MinJusticia señala que, bajo determinadas condiciones, el costo de reparaciones indispensables puede descontarse periódicamente del arriendo, con los límites establecidos para este procedimiento. Por eso, antes de realizar descuentos, es recomendable recibir orientación jurídica y dejar todo por escrito.
¿Qué debe hacer el inquilino cuando aparece un daño?
Lo más conveniente es seguir estos pasos:
- Informar inmediatamente al propietario o a la inmobiliaria.
- Enviar fotografías o videos del daño.
- Evitar realizar modificaciones sin autorización.
- Solicitar una revisión técnica cuando no sea clara la causa.
- Conservar mensajes, correos, facturas y cotizaciones.
- Revisar el contrato y el inventario de entrega.
Ignorar una fuga, humedad o falla eléctrica puede aumentar el daño. Incluso cuando la reparación corresponda inicialmente al propietario, el inquilino podría tener responsabilidad si no informó oportunamente y permitió que el problema empeorara.
¿Qué puede hacer el propietario si el inquilino causó los daños?
El propietario debe reunir pruebas que demuestren:
- El estado en el que entregó el inmueble.
- El daño existente al finalizar o durante el contrato.
- La causa probable del deterioro.
- El valor real de la reparación.
- La responsabilidad del inquilino.
Con estas pruebas puede solicitar el pago directamente, intentar una conciliación o iniciar las acciones legales correspondientes. No es recomendable cobrar valores arbitrarios ni realizar descuentos sin soportes.
La importancia del contrato y del inventario
Un contrato claro ayuda a establecer las obligaciones de cada parte, pero el inventario es igual de importante.
El documento de entrega debería incluir:
- Estado de paredes, techos y pisos.
- Funcionamiento de baños y cocina.
- Estado de tuberías e instalaciones eléctricas.
- Electrodomésticos incluidos.
- Puertas, ventanas y cerraduras.
- Fotografías o videos fechados.
Sin estas pruebas, determinar si un daño ya existía o fue causado durante el arrendamiento puede ser mucho más difícil.
¿Tiene un conflicto por las reparaciones de un inmueble arrendado?
No todos los daños deben ser pagados por el propietario, pero tampoco todos pueden cobrarse automáticamente al inquilino. Es necesario identificar la causa, revisar el contrato y evaluar las pruebas.
En DMG Abogados brindamos asesoría en contratos de arrendamiento, daños causados a inmuebles, cobro de reparaciones y conflictos entre propietarios e inquilinos.
Contáctenos para revisar su caso y conocer qué opciones legales puede utilizar.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino siempre debe entregar el inmueble recién pintado?
No necesariamente. Depende del estado en que recibió la vivienda, del desgaste normal, de lo acordado en el contrato y de si existen daños adicionales atribuibles al inquilino.
¿Quién paga una tubería rota?
El propietario normalmente debe pagar cuando la tubería se rompe por antigüedad, desgaste o defectos de instalación. El inquilino podría responder si el daño fue ocasionado por golpes, perforaciones o una manipulación inadecuada.
¿El propietario puede cobrar cualquier reparación del depósito?
El cobro debe estar respaldado por pruebas del daño, su causa y su valor. No debería cobrarse al inquilino el deterioro normal del inmueble ni reparaciones que correspondan al propietario.
¿Qué pasa si ninguna de las partes acepta pagar?
Se puede intentar un acuerdo directo o una conciliación. Si no existe una solución, será necesario evaluar las pruebas y determinar si procede una reclamación o acción legal.
