Recibir una casa o un apartamento con puertas rotas, paredes perforadas, pisos deteriorados o elementos faltantes puede generar una discusión inmediata: el propietario afirma que hubo daños y el inquilino responde que todo corresponde al uso normal.
Para cobrar las reparaciones no basta con presentar una factura. Es necesario demostrar cómo se entregó el inmueble, qué cambió durante el arrendamiento, quién causó el deterioro y cuánto cuesta devolver la propiedad a una condición similar a la inicial.
En DMG Abogados revisamos el contrato, los inventarios y las evidencias para determinar qué daños pueden reclamarse y cuál es la vía adecuada para cobrar.
¿El inquilino debe pagar los daños causados al inmueble?
Sí, cuando los daños son diferentes al deterioro natural producido por el tiempo y pueden atribuirse al mal uso, descuido o culpa del arrendatario.
La Ley 820 de 2003 establece que el arrendatario debe cuidar el inmueble y efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias cuando el deterioro sea consecuencia de su mal uso o responsabilidad. Esta regla debe diferenciarse de las fallas estructurales, el envejecimiento de los materiales y otras reparaciones que normalmente corresponden al propietario.
¿Qué daños se le pueden cobrar al inquilino?
Entre los daños que podrían reclamarse, siempre que existan pruebas, se encuentran:
- Puertas, ventanas o cerraduras rotas por golpes o uso inadecuado.
- Perforaciones excesivas, manchas profundas o modificaciones no autorizadas en las paredes.
- Pisos quemados, partidos, levantados o rayados por negligencia.
- Muebles de cocina o clósets quebrados.
- Sanitarios, lavamanos o griferías dañados por mal uso.
- Vidrios rotos.
- Daños ocasionados por mascotas.
- Elementos incluidos en el inventario que fueron retirados o no fueron devueltos.
- Instalaciones eléctricas o hidráulicas modificadas sin autorización.
- Reparaciones que el inquilino debía realizar y dejó pendientes.
La existencia del daño no significa automáticamente que el inquilino sea responsable. También debe demostrarse que el problema no existía antes, no corresponde al desgaste normal y fue ocasionado durante el arrendamiento.
¿Qué daños normalmente no se le pueden cobrar?
El propietario no debería trasladarle al inquilino arreglos relacionados con:
- Tuberías antiguas o deterioradas por el paso del tiempo.
- Grietas estructurales.
- Humedades originadas en fachadas, cubiertas o fallas de construcción.
- Daños causados por mala calidad de los materiales.
- Desgaste gradual de pinturas, pisos o acabados por el uso normal.
- Reparaciones indispensables para conservar la habitabilidad del inmueble.
- Daños ocasionados por fuerza mayor o caso fortuito.
Las reparaciones necesarias generalmente corresponden al arrendador. Las reparaciones locativas suelen estar a cargo del arrendatario, salvo que el deterioro provenga de fuerza mayor, mala calidad de los materiales o una causa que no pueda atribuírsele.
Cómo cobrar los daños al inquilino paso a paso
1. Compare el estado inicial y final del inmueble
El inventario de entrega es una de las pruebas más importantes.
Revise si contiene:
- Estado de las paredes y techos.
- Condición de puertas, ventanas y cerraduras.
- Pisos y enchapes.
- Cocina, baños y mobiliario.
- Electrodomésticos incluidos.
- Número de llaves entregadas.
- Fotografías o videos anexos.
- Firma del propietario y del arrendatario.
Un inventario que simplemente diga “se entrega en buen estado” ayuda, pero ofrece menos información que uno detallado y acompañado de imágenes.
2. Tome fotografías y videos antes de reparar
Documente cada daño desde diferentes ángulos y haga una grabación general del inmueble.
Procure conservar:
- Archivos originales.
- Fecha de las fotografías.
- Videos del recorrido completo.
- Mensajes enviados al inquilino.
- Fotografías tomadas al inicio del contrato.
- Informes de la administración.
- Testimonios de quienes participaron en la entrega.
No es recomendable reparar inmediatamente y después intentar reconstruir las pruebas. Primero se documenta; después se arregla. La memoria humana tiene mala resolución cuando llega la demanda.
3. Elabore un acta de entrega
En el acta deben quedar relacionados los daños encontrados, incluso cuando el inquilino no esté de acuerdo.
Puede indicarse:
- Fecha y hora de la inspección.
- Personas presentes.
- Daños identificados.
- Elementos faltantes.
- Servicios o reparaciones pendientes.
- Manifestaciones del arrendatario.
- Fotografías anexas.
- Observación de que queda pendiente la valoración económica.
Si existen daños sin resolver, no conviene firmar un paz y salvo general que pueda interpretarse como la terminación de todas las obligaciones.
4. Determine la causa del daño
Algunos problemas requieren la valoración de un técnico.
Por ejemplo, una humedad puede deberse a que el inquilino perforó una tubería, pero también puede provenir de una filtración estructural. Una puerta puede haberse roto por golpes o por deterioro de sus bisagras.
Cuando la causa no sea evidente, puede solicitarse:
- Concepto de un plomero.
- Informe de un electricista.
- Evaluación de un maestro de obra.
- Revisión de un arquitecto o ingeniero.
- Informe de la administración del edificio.
La responsabilidad contractual exige demostrar el incumplimiento, el perjuicio y la relación entre la conducta del arrendatario y el daño reclamado. Una cotización demuestra el costo estimado, pero no siempre demuestra quién causó el problema.
5. Calcule el valor real de las reparaciones
Solicite cotizaciones detalladas que separen:
- Materiales.
- Mano de obra.
- Elementos que deben sustituirse.
- Transporte o retiro de escombros.
- Tiempo estimado de reparación.
El cobro debe buscar que el inmueble vuelva a una condición equivalente a la que tenía, no financiar una remodelación completa o instalar acabados superiores.
Por ejemplo, si se dañó una puerta usada durante varios años, debe analizarse su estado anterior, si puede repararse y si realmente es necesario cobrar una puerta totalmente nueva.
6. Envíe un requerimiento formal
El propietario puede enviar una comunicación al inquilino explicando:
- Cuál inmueble está relacionado.
- Cuándo se realizó la entrega.
- Qué daños fueron encontrados.
- Qué pruebas existen.
- Cuánto cuestan las reparaciones.
- En qué plazo se solicita el pago o arreglo.
- Cuál será el siguiente paso si no responde.
El requerimiento no garantiza el pago, pero organiza la reclamación y deja constancia de que el arrendatario conoció los daños y tuvo la oportunidad de solucionarlos.
7. Intente un acuerdo de pago
Cuando el inquilino reconoce los daños, puede firmarse un acuerdo que indique:
- Valor total reconocido.
- Número de cuotas.
- Fechas de pago.
- Cuenta bancaria.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Identificación del contrato y del inmueble.
- Firma del arrendatario y, cuando corresponda, del codeudor.
Un documento que contenga una obligación clara, expresa y exigible puede facilitar posteriormente un proceso ejecutivo. Sin ese reconocimiento, puede ser necesario acudir a otro proceso para demostrar primero la responsabilidad y el valor de los daños.
¿Qué hacer si el inquilino no quiere pagar?
La vía adecuada dependerá de los documentos disponibles y de si el arrendatario todavía ocupa el inmueble.
Puede evaluarse:
- Presentar una reclamación ante la aseguradora o la póliza de arrendamiento.
- Reclamar al codeudor, cuando el contrato establezca que también responde por esos daños.
- Convocar una conciliación.
- Iniciar un proceso para declarar la responsabilidad y cobrar los perjuicios.
- Iniciar un proceso ejecutivo cuando exista un documento con una obligación clara, expresa y exigible.
- Reclamar los daños dentro de la estrategia de restitución, cuando el inmueble todavía no ha sido entregado.
El Ministerio de Justicia señala que, al solicitar judicialmente la restitución de un inmueble por incumplimiento, también puede pedirse el pago de los valores adeudados y de los daños ocasionados. Sin embargo, recuperar la propiedad y cobrar las reparaciones no siempre siguen exactamente el mismo camino, por lo que debe revisarse cada caso.
¿Se pueden descontar los daños de un depósito?
En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni cauciones reales para garantizar las obligaciones del inquilino.
Por eso, no debe suponerse que el propietario puede pedir anticipadamente uno o varios cánones como “depósito para daños” y descontarlos después. Una situación diferente es la existencia de una póliza de arrendamiento, una garantía permitida o un acuerdo de pago posterior al daño.
¿El codeudor también responde por los daños?
Depende de lo que haya firmado.
Algunos contratos establecen que el codeudor solidario responde por todas las obligaciones económicas derivadas del arrendamiento. Otros limitan su responsabilidad o utilizan expresiones ambiguas.
No basta con que la persona aparezca identificada como codeudor. Es necesario revisar el contenido completo de la cláusula y determinar si incluye daños, reparaciones, cánones, servicios y demás incumplimientos.
¿Qué pasa si no existe inventario inicial?
La reclamación todavía puede ser posible, pero será más difícil demostrar qué daños ya existían.
Pueden utilizarse otras pruebas como:
- Fotografías anteriores.
- Anuncios del inmueble.
- Videos de la entrega.
- Conversaciones con el arrendatario.
- Facturas de reparaciones anteriores.
- Testimonios.
- Informes de la inmobiliaria.
- Registros de la administración.
La falta de inventario no elimina automáticamente el derecho a reclamar, pero aumenta la posibilidad de una discusión sobre el estado original de la propiedad.
Abogados para cobrar daños causados por un inquilino
En DMG Abogados revisamos el contrato, el inventario, las fotografías, las cotizaciones y la responsabilidad del inquilino o del codeudor.
También evaluamos si conviene realizar un requerimiento, negociar un acuerdo, reclamar una póliza o iniciar las acciones judiciales correspondientes.
DMG Abogados
WhatsApp: 312 685 9872
Teléfonos: 739 7644 / 739 7645 / 312 685 9872
Dirección: Av. Calle 26 No. 102-20, piso 3, oficina 303, Buro 26, Bogotá, Colombia.
Este contenido es informativo. La responsabilidad y la forma de cobro dependen del contrato, el tipo de inmueble, las pruebas disponibles y las circunstancias de cada caso.
¿Puedo cobrar la pintura completa al inquilino?
Depende del estado inicial, la duración del contrato y la causa del deterioro. Las manchas profundas, los colores no autorizados o los daños producidos por golpes pueden atribuirse al inquilino. La pérdida gradual del color por el paso del tiempo puede considerarse desgaste normal.
¿Puedo cobrar un elemento completamente nuevo?
Debe demostrarse que la sustitución es necesaria y que la reparación no resulta suficiente. También conviene considerar la antigüedad y el estado previo del elemento para evitar un cobro desproporcionado.
¿Qué sucede si los daños fueron causados por una mascota?
El arrendatario puede responder cuando se demuestre que la mascota dañó pisos, puertas, muebles, jardines u otros elementos entregados con el inmueble.
¿Una cotización es suficiente para demandar?
La cotización ayuda a probar el costo, pero también se necesita demostrar la existencia del daño, su causa, el estado anterior del inmueble y la responsabilidad del arrendatario.
Guías relacionadas
Conozca otras alternativas legales para cobrar las obligaciones pendientes, recuperar el inmueble y actuar frente al incumplimiento del arrendatario.
