Descubrir que su inquilino está cobrando por una habitación, dejó viviendo a otra familia o publicó la vivienda en una plataforma de alojamiento sin su permiso puede generar mucha preocupación. En Colombia, cuando se trata de vivienda urbana, el arrendatario no puede subarrendar total o parcialmente el inmueble sin autorización expresa del propietario. Esta conducta puede permitir la terminación del contrato y la exigencia de la entrega de la propiedad.
¿Descubrió que su inquilino entregó la vivienda a otras personas sin autorización? En DMG Abogados revisamos el contrato, las pruebas y la situación de los ocupantes para definir cómo terminar el arrendamiento y recuperar el inmueble por la vía adecuada. Escríbanos al WhatsApp 312 685 9872 o comuníquese a los teléfonos 739 7644 y 739 7645.
¿Qué significa que un inquilino subarrendó el inmueble?
El subarriendo ocurre cuando el inquilino permite que otra persona use toda la vivienda o una parte de ella a cambio de dinero, mientras continúa vigente el contrato firmado con el propietario.
Por ejemplo, puede existir un posible subarriendo cuando el inquilino:
- Arrienda una o varias habitaciones a otras personas.
- Entrega todo el apartamento a otra familia y deja de vivir allí.
- Cobra una mensualidad a terceros por ocupar la vivienda.
- Publica el inmueble en plataformas de alojamiento por días o semanas.
- Permite que otra persona explote comercialmente la propiedad.
- Celebra un contrato de arrendamiento con terceros sin ser el propietario.
También puede presentarse una cesión irregular cuando el arrendatario entrega a otra persona el uso completo del inmueble, aunque no exista un contrato escrito entre ellos.
¿Tener familiares o amigos en la vivienda es subarrendar?
No necesariamente.
Que el inquilino viva con su pareja, reciba familiares o permita que un amigo permanezca algunos días en la vivienda no demuestra por sí solo que exista un subarriendo.
Para determinarlo, es necesario revisar aspectos como:
- Si las otras personas pagan por vivir allí.
- Si tienen el control permanente de una habitación o de toda la vivienda.
- Si el inquilino original ya no reside en el inmueble.
- Si existe una publicación ofreciendo habitaciones o alojamiento.
- Si hay mensajes, recibos o acuerdos entre el inquilino y los nuevos ocupantes.
- Si el inmueble está siendo utilizado para una actividad diferente a la autorizada.
No conviene acusar al inquilino basándose únicamente en rumores de los vecinos. Antes de terminar el contrato, es importante reunir pruebas que permitan demostrar lo ocurrido.
¿El inquilino puede subarrendar si el contrato no lo prohíbe?
No. El silencio del contrato no significa que el inquilino tenga permiso para subarrendar.
En los contratos de vivienda urbana, la autorización del propietario debe ser expresa. Esto significa que debe existir una aprobación clara que pueda demostrarse. Si el contrato no autoriza el subarriendo y el propietario nunca dio su consentimiento, el arrendatario no puede asumir que está autorizado.
Por esta razón, no es indispensable que el contrato contenga una frase como “queda prohibido subarrendar”. La regla general ya exige que el propietario haya autorizado expresamente esa conducta.
¿Qué puede hacer el propietario si descubre el subarriendo?
La Ley 820 de 2003 permite al propietario tomar una de estas decisiones frente al subarriendo no autorizado:
- Dar por terminado el contrato y exigir la entrega del inmueble.
- Celebrar un nuevo contrato directamente con las personas que realmente están ocupando la vivienda.
Si el propietario decide contratar con los ocupantes actuales, el contrato anterior queda sin efectos. Esta alternativa debe analizarse con cuidado, porque implica aceptar una nueva relación de arrendamiento y verificar previamente la identidad, capacidad de pago y condiciones de las personas que permanecerán en la propiedad.
El propietario no está obligado a aceptar a los nuevos ocupantes. Puede decidir terminar el contrato original y solicitar que todas las personas entreguen el inmueble.
Qué hacer paso a paso si el inquilino subarrendó sin permiso
1. Revise el contrato de arrendamiento
Verifique si existe alguna autorización para:
- Subarrendar la vivienda.
- Arrendar habitaciones.
- Ceder el contrato.
- Permitir la ocupación permanente de terceros.
- Ofrecer el inmueble mediante plataformas de alojamiento.
También revise cuál fue la destinación autorizada. Si el contrato indica que el inmueble se entrega exclusivamente para vivienda familiar, utilizarlo como hospedaje por días puede representar un incumplimiento adicional.
2. Confirme quiénes están ocupando la vivienda
Trate de establecer:
- Cuántas personas viven actualmente en el inmueble.
- Desde cuándo permanecen allí.
- Qué relación tienen con el inquilino.
- Si están pagando por ocupar la vivienda.
- Si el arrendatario original continúa viviendo en el lugar.
- Si la administración del edificio fue informada del ingreso de nuevos residentes.
Esta información debe conseguirse de manera legal, sin ingresar al inmueble por la fuerza ni invadir la privacidad de sus ocupantes.
3. Reúna las pruebas del posible subarriendo
Puede conservar elementos como:
- El contrato de arrendamiento original.
- Conversaciones de WhatsApp, correos o mensajes.
- Publicaciones en plataformas de alojamiento.
- Capturas de pantalla donde se ofrezca la vivienda.
- Enlaces, fechas y datos de la publicación.
- Comunicaciones de la administración.
- Quejas presentadas por otros residentes.
- Fotografías obtenidas legalmente.
- Declaraciones de personas que conozcan la situación.
- Comprobantes que demuestren pagos realizados por los nuevos ocupantes.
Si encuentra una publicación en internet, tome capturas completas donde aparezcan la fecha, las fotografías, la descripción, el precio y la dirección o ubicación aproximada.
Una captura aislada puede ser eliminada o discutida posteriormente. Por eso, es mejor reunir varias pruebas que permitan entender la situación completa.
4. Envíe una comunicación formal al inquilino
Después de revisar las pruebas, el propietario puede enviar una comunicación escrita al arrendatario.
El documento debería indicar:
- Los datos del contrato.
- La dirección del inmueble.
- Los hechos encontrados.
- La falta de autorización para subarrendar.
- Las pruebas disponibles.
- La decisión de terminar el contrato, cuando corresponda.
- La solicitud de entregar la vivienda.
- La fecha propuesta para la devolución.
- La forma en que deberá hacerse la entrega de llaves.
La Ley 820 establece que la decisión adoptada frente al subarriendo debe comunicarse por escrito al arrendatario. El contenido de la comunicación debe ajustarse al contrato y a las circunstancias reales del caso.
No es recomendable enviar amenazas, mensajes ofensivos o comunicaciones improvisadas. Un requerimiento mal redactado puede generar confusión sobre la causal utilizada o sobre la fecha de terminación.
5. Busque una entrega voluntaria del inmueble
En algunos casos, el inquilino reconoce el incumplimiento y acepta devolver la propiedad.
Si se logra un acuerdo, debe dejarse por escrito:
- La fecha y hora de entrega.
- El estado del inmueble.
- El inventario de los elementos recibidos.
- La cantidad de llaves entregadas.
- Los servicios públicos pendientes.
- Las cuotas de administración.
- Los cánones que estén sin pagar.
- Los daños encontrados.
- La lectura de los medidores, cuando sea posible.
El acuerdo también puede realizarse dentro de una conciliación. Este mecanismo puede servir para establecer una fecha de entrega y definir obligaciones pendientes, aunque el centro de conciliación no reemplaza al juez cuando se necesita ejecutar forzosamente la restitución.
6. Inicie la restitución si el inquilino no entrega
Si el contrato fue terminado y el inquilino o los demás ocupantes se niegan a salir, el propietario puede necesitar un proceso de restitución de inmueble arrendado.
Mediante este proceso se solicita judicialmente la devolución de la vivienda. Para presentarlo es importante demostrar la existencia del contrato y explicar claramente la causal de terminación.
El Código General del Proceso permite acreditar la relación de arrendamiento mediante el contrato escrito, la confesión del arrendatario o pruebas testimoniales en los casos correspondientes.
El propietario no debe intentar recuperar la vivienda cambiando las cerraduras, retirando las pertenencias o sacando por la fuerza a quienes se encuentran dentro. Cuando no existe una entrega voluntaria, lo prudente es utilizar el procedimiento legal de restitución.
¿Qué ocurre si además deben arriendos o servicios?
El subarriendo puede presentarse junto con otros incumplimientos. Por ejemplo, el inquilino puede haber entregado la vivienda a terceros y, al mismo tiempo:
- Deber varios meses de arriendo.
- No haber pagado los servicios públicos.
- Tener cuotas de administración pendientes.
- Haber causado daños en el inmueble.
- Haber incumplido el reglamento de propiedad horizontal.
Estas obligaciones deben organizarse y probarse por separado. No basta con afirmar que existe una deuda: es necesario reunir contratos, facturas, extractos, recibos, comunicaciones y demás soportes.
Dependiendo del caso, el propietario podrá solicitar la entrega de la vivienda y estudiar el cobro de las sumas pendientes contra el inquilino, el codeudor o la persona que corresponda.
¿Qué pasa si el inquilino publicó el apartamento en Airbnb?
Publicar y entregar la vivienda a visitantes por días puede constituir un subarriendo o una cesión del uso cuando no existe autorización del propietario.
En estos casos conviene guardar:
- Capturas del anuncio.
- Fotografías utilizadas.
- Nombre del anfitrión.
- Precio por noche.
- Comentarios de huéspedes.
- Fechas disponibles.
- Reglas del alojamiento.
- Comunicaciones de la administración.
También debe revisarse el reglamento de propiedad horizontal, porque algunos edificios restringen el alojamiento de corta duración.
La sola existencia de una captura debe analizarse junto con las demás pruebas. Puede ocurrir que el anuncio esté desactualizado, que nunca se hayan recibido huéspedes o que la publicación corresponda a otro inmueble.
¿Subarrendar una sola habitación también es incumplimiento?
Sí puede serlo. La Ley 820 contempla tanto el subarriendo total como el parcial sin autorización expresa del propietario. Por lo tanto, no es necesario que el inquilino haya entregado toda la vivienda. Arrendar una habitación también puede constituir una causal de terminación.
Sin embargo, debe demostrarse que realmente existe un subarriendo y no solamente la permanencia temporal de un familiar, amigo o pareja.
¿Qué pasa si el contrato de arrendamiento fue verbal?
Un contrato verbal también puede producir obligaciones.
En este caso será especialmente importante conservar:
- Transferencias del canon.
- Recibos de pago.
- Conversaciones sobre el arriendo.
- Mensajes donde se identifique el inmueble.
- Acuerdos sobre el valor mensual.
- Testigos de la entrega.
- Inventarios o fotografías.
- Comprobantes de servicios y administración.
La falta de un contrato escrito no significa que el propietario haya perdido automáticamente la posibilidad de solicitar la devolución del inmueble. La existencia del arrendamiento puede demostrarse mediante otros elementos, dependiendo del caso.
¿Esta regla también aplica a un local comercial?
No debe aplicarse de la misma forma.
Este artículo se refiere a contratos de vivienda urbana. Los locales comerciales tienen reglas especiales en el Código de Comercio, especialmente frente al subarriendo parcial y a la cesión del contrato.
Si el inmueble es un local, oficina, bodega o establecimiento comercial, se debe revisar el contrato y la regulación mercantil antes de terminar el arrendamiento.
Errores que debe evitar el propietario
Cuando descubre el subarriendo, el propietario no debería:
- Amenazar al inquilino o a los ocupantes.
- Entrar a la vivienda sin autorización.
- Cambiar las cerraduras mientras el inmueble está ocupado.
- Sacar muebles o pertenencias a la calle.
- Cortar personalmente los servicios públicos.
- Destruir objetos de los ocupantes.
- Recibir dinero de los nuevos ocupantes sin aclarar el motivo.
- Firmar documentos improvisados.
- Presentar hechos que no pueda demostrar.
- Confundir el subarriendo con una simple visita familiar.
Actuar con enojo puede convertir un incumplimiento del inquilino en un problema adicional para el propietario. Primero se documenta; después se comunica; y, si no existe una entrega voluntaria, se utiliza la vía legal.
¿Cuándo conviene consultar a un abogado?
Es recomendable buscar asesoría cuando:
- El inquilino niega el subarriendo.
- Existen varias personas ocupando la vivienda.
- El arrendatario original desapareció.
- El inmueble aparece publicado en plataformas.
- No existe contrato escrito.
- También hay arriendos o servicios pendientes.
- Los ocupantes se niegan a entregar.
- Existen menores de edad o adultos mayores.
- El inmueble presenta daños.
- La vivienda está sometida a propiedad horizontal.
- No está claro si se trata de vivienda o de un inmueble comercial.
Un abogado puede revisar si las pruebas son suficientes, preparar la comunicación de terminación y determinar si corresponde negociar, conciliar o presentar una demanda de restitución.
Abogados para recuperar una vivienda subarrendada sin permiso
El propietario no tiene que aceptar que su vivienda sea entregada a terceros sin autorización. Sin embargo, necesita actuar con pruebas, comunicaciones claras y una estrategia que respete el procedimiento legal.
En DMG Abogados revisamos el contrato, las publicaciones, los mensajes, la información de los ocupantes y las obligaciones pendientes. Podemos ayudarle a preparar el requerimiento, solicitar la entrega y adelantar el proceso correspondiente si el inmueble no es devuelto.
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