Cuando un inquilino deja de pagar el arriendo, el propietario puede exigir el dinero adeudado y, dependiendo de lo establecido en el contrato, también puede cobrarle al codeudor.
No es necesario limitarse a enviar mensajes, realizar llamadas o esperar nuevas promesas de pago. En Colombia existen mecanismos legales para reclamar los cánones atrasados, los intereses y otras obligaciones relacionadas con el contrato de arrendamiento.
En los contratos de vivienda urbana, la falta de pago del canon dentro del plazo acordado constituye un incumplimiento y puede permitir la terminación del contrato.
¿El inquilino y su codeudor le deben varios meses de arriendo? En DMG Abogados podemos revisar el contrato, calcular la deuda y definir la mejor estrategia para recuperar su dinero.
¿Se pueden cobrar los cánones atrasados al inquilino y al codeudor?
Sí. El propietario puede reclamarle el pago al inquilino y también al codeudor cuando este último haya firmado el contrato y se haya comprometido expresamente como codeudor solidario.
La solidaridad significa que el arrendador puede exigir el pago total de la deuda al inquilino, al codeudor o a ambos dentro del mismo proceso.
Por ejemplo, si el inquilino debe cuatro meses de arriendo, el propietario no está obligado a dividir la deuda entre los dos. Puede reclamar la totalidad al codeudor solidario, de acuerdo con lo pactado en el contrato.
Sin embargo, antes de iniciar cualquier cobro es necesario revisar cuidadosamente las cláusulas. No basta con que una persona aparezca mencionada en el documento: debe determinarse qué obligación aceptó y hasta dónde llega su responsabilidad.
¿Qué se le puede cobrar al inquilino?
Dependiendo de lo establecido en el contrato y de las pruebas disponibles, el propietario puede reclamar:
- Cánones de arrendamiento vencidos.
- Intereses de mora, cuando sean procedentes.
- Cuotas de administración pendientes.
- Servicios públicos a cargo del arrendatario.
- Cláusulas penales válidamente pactadas.
- Daños causados al inmueble que puedan demostrarse.
- Costas y gastos reconocidos dentro del proceso.
La deuda debe liquidarse de manera clara. Es recomendable relacionar cada mes adeudado, su fecha de vencimiento, los pagos parciales realizados y los demás conceptos que se pretenden cobrar.
¿Qué diferencia existe entre codeudor solidario y fiador?
Aunque suelen confundirse, no siempre tienen las mismas obligaciones.
El codeudor solidario responde directamente por la deuda y puede ser requerido por la totalidad de lo adeudado.
El fiador, en cambio, puede contar con ciertas protecciones, como solicitar que primero se persigan los bienes del deudor principal, salvo que haya renunciado a ese beneficio o también se haya obligado solidariamente.
Por esta razón, la revisión del contrato es fundamental. El título utilizado para identificar a la persona no es lo único importante: también debe analizarse el contenido completo de la cláusula que firmó.
¿Cómo cobrar los cánones de arrendamiento atrasados?
El cobro puede desarrollarse mediante varias etapas, dependiendo del comportamiento del inquilino, el valor de la deuda y los documentos disponibles.
1. Organizar y calcular la deuda
El primer paso es elaborar una relación detallada de los valores pendientes.
Esta liquidación debe incluir:
- Meses de arriendo no pagados.
- Fechas de vencimiento.
- Pagos o abonos recibidos.
- Administración pendiente.
- Servicios públicos adeudados.
- Intereses o sanciones pactadas.
Una liquidación incorrecta puede generar discusiones y afectar el proceso de cobro.
2. Enviar un requerimiento formal de pago
El propietario puede enviar una comunicación escrita al inquilino y al codeudor informándoles:
- Cuál es el contrato incumplido.
- Cuántos cánones se encuentran vencidos.
- El valor total adeudado.
- El plazo concedido para pagar.
- Las acciones legales que podrían iniciarse.
Este requerimiento puede facilitar un pago voluntario o un acuerdo. También permite dejar evidencia de que la deuda fue reclamada.
3. Evaluar un acuerdo de pago
Cuando el inquilino o el codeudor manifiestan intención real de pagar, puede negociarse un acuerdo.
El documento debe indicar claramente:
- El valor reconocido como deuda.
- Las fechas de cada cuota.
- El medio de pago.
- Las consecuencias del incumplimiento.
- Las garantías ofrecidas.
- Si el contrato continúa o termina.
No es recomendable aceptar promesas indefinidas o nuevos plazos sin dejar constancia escrita. Una mala negociación puede hacer que la deuda siga aumentando mientras el propietario pierde tiempo.
4. Iniciar un proceso ejecutivo
Cuando existe un documento que contiene una obligación clara, expresa y exigible, puede evaluarse la presentación de un proceso ejecutivo.
El artículo 422 del Código General del Proceso establece que pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones que tengan estas características y consten en documentos provenientes del deudor. La procedencia del proceso dependerá del contrato, la liquidación y los demás soportes de cada caso.
En este proceso se puede solicitar el pago de los cánones atrasados y de las demás obligaciones debidamente respaldadas.
¿Se pueden embargar bienes del inquilino y del codeudor?
Dentro del proceso judicial pueden solicitarse medidas cautelares para intentar asegurar el pago.
Según las circunstancias del caso, estas medidas podrían recaer sobre:
- Cuentas bancarias.
- Vehículos.
- Inmuebles.
- Salarios, dentro de los límites legales.
- Otros bienes embargables.
La posibilidad real de recuperar el dinero dependerá de que el inquilino o el codeudor tengan ingresos o bienes que puedan identificarse.
Por eso es conveniente revisar desde el inicio la información disponible sobre las personas obligadas. Ganar un proceso es importante, pero encontrar bienes para hacer efectivo el pago también lo es.
Documentos necesarios para iniciar el cobro
Para estudiar el caso es recomendable reunir:
- Contrato de arrendamiento.
- Otrosíes o modificaciones del contrato.
- Documento firmado por el codeudor o fiador.
- Relación de los cánones pendientes.
- Comprobantes de los últimos pagos.
- Facturas de administración o servicios públicos.
- Mensajes, correos y comunicaciones con el inquilino.
- Requerimientos de pago enviados.
- Información sobre bienes o ingresos de los obligados.
- Acta de entrega, cuando el inmueble ya fue devuelto.
La falta de alguno de estos documentos no significa automáticamente que sea imposible cobrar. Un abogado deberá revisar qué pruebas existen y qué vía judicial resulta más adecuada.
¿Cobrar la deuda es lo mismo que recuperar el inmueble?
No. Son objetivos relacionados, pero diferentes.
El proceso de cobro busca recuperar el dinero adeudado. La restitución de inmueble arrendado busca que el inquilino entregue la propiedad.
Cuando el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin pagar, puede ser necesario evaluar ambas acciones. En la restitución también pueden existir reclamaciones económicas relacionadas con cánones, servicios, administración y otros conceptos, dependiendo del caso.
DMG Abogados ya cuenta con guías específicas sobre inquilinos que no pagan y no se quieren ir en Colombia y sobre el abogado para desalojar a un inquilino que no paga.
¿Se puede cobrar si el inquilino ya entregó el inmueble?
Sí. La entrega de las llaves no elimina automáticamente la deuda.
Aunque el propietario haya recuperado el inmueble, puede continuar reclamando:
- Los cánones vencidos.
- La administración pendiente.
- Los servicios públicos.
- Los daños demostrables.
- Los demás valores respaldados por el contrato.
Es importante conservar el acta de entrega, el inventario y las pruebas del estado en que fue recibido el inmueble.
¿Cuándo buscar un abogado?
Es recomendable solicitar asesoría cuando:
- La deuda continúa aumentando.
- El codeudor se niega a responder.
- El inquilino desconoce los valores pendientes.
- Existen acuerdos verbales difíciles de probar.
- El contrato tiene cláusulas confusas.
- Se necesita solicitar embargos.
- El inquilino todavía ocupa el inmueble.
- Se desconoce si el contrato presta mérito ejecutivo.
Actuar oportunamente permite organizar las pruebas, evitar errores y aumentar las posibilidades de recuperar el dinero.
Abogados para cobrar cánones de arrendamiento atrasados
En DMG Abogados podemos revisar el contrato, determinar la responsabilidad del inquilino y del codeudor, preparar el requerimiento de pago y evaluar el proceso judicial correspondiente.
Cada caso debe analizarse de manera individual, especialmente cuando existen pagos parciales, acuerdos verbales, daños en el inmueble o dudas sobre la responsabilidad del codeudor.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo demandar únicamente al codeudor?
Puede ser posible cuando el contrato demuestra que la persona se obligó como codeudor solidario. También se puede evaluar demandar conjuntamente al inquilino y al codeudor.
¿Tengo que esperar varios meses para cobrar?
No necesariamente. La obligación puede exigirse desde el momento en que se vence el plazo acordado sin que se realice el pago.
¿Puedo cobrar sin contrato escrito?
El arrendamiento puede probarse mediante diferentes medios, pero para iniciar un proceso ejecutivo normalmente se necesita un documento que contenga una obligación clara, expresa y exigible. El abogado deberá revisar si procede el proceso ejecutivo o si debe utilizarse otra vía.
¿El codeudor responde por servicios públicos y administración?
Depende de la forma en que haya sido redactado el contrato. Algunas cláusulas extienden la responsabilidad solidaria a cánones, servicios, administración, daños, intereses y costas.
¿Un acuerdo de pago impide demandar?
No necesariamente. Si existe un acuerdo escrito y este se incumple, puede servir como prueba de la deuda. Su contenido debe revisarse para determinar qué acción puede iniciarse.