¿Tiene una casa, un apartamento o un local con otra persona y ahora esa persona no quiere vender ni comprar su parte? Esta situación es más común de lo que parece. En Colombia existen alternativas legales para buscar una solución, incluso cuando no hay acuerdo entre los propietarios.
¿Qué puedo hacer si el otro dueño no quiere vender?
Lo primero es revisar cómo aparece registrada la propiedad, qué porcentaje le corresponde a cada persona y si existe algún acuerdo previo sobre el inmueble.
También es importante dejar por escrito las propuestas de compra, venta o reparto que se hayan realizado con el otro propietario.
Si el otro dueño no acepta una venta voluntaria, esto no significa que usted deba permanecer indefinidamente en una propiedad compartida. La ley contempla mecanismos para solicitar la división del inmueble o su venta, según las características concretas del caso.
¿Se puede vender solamente mi parte de la casa?
En algunos casos, una persona puede negociar la venta de su participación en el inmueble. Sin embargo, no puede vender como propia la parte que pertenece a los demás propietarios.
Antes de firmar una promesa de compraventa o una escritura pública, es necesario revisar:
- El certificado de tradición y libertad.
- El porcentaje de participación de cada propietario.
- La forma en que se adquirió el inmueble.
- La existencia de embargos, hipotecas o limitaciones.
- Las condiciones físicas y jurídicas de la propiedad.
También puede plantearse que uno de los propietarios compre la parte del otro. Para evitar nuevos conflictos, el precio, la forma de pago, la fecha de entrega y los gastos de la operación deben quedar claramente establecidos por escrito.
¿Qué pasa si no llegamos a un acuerdo?
Cuando los propietarios no logran llegar a un acuerdo, puede estudiarse la posibilidad de iniciar un proceso divisorio.
En términos sencillos, este procedimiento judicial busca que el bien se divida materialmente, si esto es posible, o que se venda para repartir el dinero entre las personas que tienen derechos sobre el inmueble.
No todas las casas pueden dividirse físicamente sin afectar su valor, su uso o sus condiciones legales. Por eso, la solución depende de aspectos como:
- La situación jurídica del inmueble.
- El porcentaje de propiedad de cada persona.
- Las características físicas de la casa.
- La posibilidad real de dividirla.
- El valor comercial del inmueble.
- La existencia de mejoras o gastos pendientes.
En algunos casos puede ser necesario realizar un dictamen pericial para establecer el valor de la propiedad, determinar si es posible dividirla y calcular el valor de las mejoras que alguno de los propietarios pretenda reclamar.
¿Qué documentos debo reunir?
Para analizar el caso, conviene reunir los siguientes documentos:
- Certificado de tradición y libertad actualizado.
- Escritura pública o documento mediante el cual se adquirió el inmueble.
- Información de los demás propietarios.
- Porcentaje de participación de cada copropietario.
- Conversaciones, acuerdos o propuestas relacionadas con la venta.
- Recibos de impuestos, servicios, reparaciones o gastos asumidos.
- Pruebas de mejoras realizadas en la propiedad.
- Documentos relacionados con créditos, hipotecas o embargos, si existen.
Para iniciar una demanda pueden requerirse documentos adicionales y un dictamen pericial. Por eso, lo recomendable es revisar la documentación con un abogado antes de tomar decisiones o firmar acuerdos.
¿La casa necesariamente termina en remate?
No necesariamente.
Puede existir un acuerdo entre los propietarios o ser posible realizar una división material del inmueble. También puede ocurrir que uno de los copropietarios compre la participación del otro.
Si la solución debe tramitarse mediante una venta judicial, es importante conocer previamente sus implicaciones económicas y procesales. La conveniencia de esta alternativa depende de las circunstancias particulares del inmueble y de los derechos de cada propietario.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda un proceso divisorio?
El costo depende de varios factores, entre ellos:
- El valor comercial del inmueble.
- La complejidad de la situación jurídica.
- La necesidad de realizar un peritaje.
- La cantidad de propietarios involucrados.
- Los documentos que deban obtenerse.
- El alcance de la representación jurídica.
El tiempo también puede variar según las notificaciones, las discusiones entre las partes, las pruebas necesarias y las actuaciones del juzgado.
Por esta razón, no es responsable prometer una fecha fija sin revisar primero los documentos y las condiciones concretas del caso.
Agende una consulta para revisar su caso
En DMG Abogados podemos revisar los títulos del inmueble, analizar los porcentajes de propiedad e identificar las alternativas disponibles.
También podemos explicarle si, de acuerdo con su situación, conviene:
- Negociar con el otro propietario.
- Vender su participación.
- Comprar la parte del otro copropietario.
- Solicitar la división material.
- Estudiar la posibilidad de iniciar un proceso divisorio.
Cuéntenos dónde está ubicado el inmueble, qué porcentaje tiene y qué respuesta ha recibido del otro propietario.
Conozca también nuestro servicio de asesoría y representación en derecho civil.
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Fuentes consultadas
- Ley 1564 de 2012, Código General del Proceso, artículos 406 a 413.
- Ministerio de Justicia y del Derecho: información sobre cómo dividir un bien que pertenece a varias personas.
- Ley 2220 de 2022, artículo 68, sobre la conciliación como requisito de procedibilidad.
La estrategia jurídica adecuada depende de los documentos y de las circunstancias particulares de cada caso.
Este artículo fue revisado y aprobado por Diego Mauricio Guio, abogado de DMG Abogados, para verificar su contenido jurídico y su aplicación al contexto colombiano. Fecha de revisión y aprobación: 07/09/2026
Su propiedad y sus derechos
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