Cuando un inquilino deja de pagar el agua, la energía, el gas o las cuotas de administración, el problema no afecta únicamente al arrendatario.
La deuda puede generar suspensión de los servicios, intereses de mora, procesos de cobro de la copropiedad e incluso reclamaciones contra el propietario del inmueble.
Por eso, no conviene esperar a que la deuda aumente. El propietario debe revisar el contrato, verificar los valores pendientes, requerir formalmente al inquilino y decidir si es necesario terminar el arrendamiento o iniciar un cobro.
En DMG Abogados revisamos el contrato, las facturas y la responsabilidad del inquilino y del codeudor para definir cómo recuperar los valores adeudados y proteger el inmueble.
¿Quién debe pagar los servicios públicos en un inmueble arrendado?
El contrato debe indicar si el pago de los servicios públicos está a cargo del propietario o del arrendatario.
Cuando el contrato establece que debe pagarlos el inquilino, este tiene la obligación de cancelar oportunamente las facturas de:
- Energía.
- Acueducto y alcantarillado.
- Gas domiciliario.
- Aseo.
- Otros servicios relacionados con el uso del inmueble.
También debe entregar los comprobantes cuando el propietario los solicite, especialmente antes de finalizar el contrato.
Si el contrato no es claro, deben revisarse los acuerdos, los pagos anteriores y la forma en que las partes manejaron las facturas desde el inicio del arrendamiento.
¿Quién responde ante la empresa de servicios públicos?
Aunque el contrato indique que los servicios son responsabilidad del inquilino, frente a la empresa prestadora pueden existir obligaciones solidarias entre:
- El propietario o poseedor del inmueble.
- El suscriptor del servicio.
- Las personas que utilizan el servicio.
Esto significa que la empresa podría reclamar la deuda a más de una de estas personas, dependiendo de cómo esté registrado el servicio y de las actuaciones realizadas al comenzar el arrendamiento.
Para reducir este riesgo, la ley permite denunciar la existencia del contrato ante las empresas de servicios públicos y constituir garantías a su favor. Cuando el procedimiento se realiza correctamente, la responsabilidad puede recaer exclusivamente sobre el arrendatario.
Si este trámite no se hizo, debe revisarse cada factura y la situación particular de cada servicio antes de asumir que la deuda solamente puede cobrarse al inquilino.
¿Qué pasa si la empresa dejó crecer demasiado la deuda?
Las empresas prestadoras tienen reglas relacionadas con la suspensión del servicio cuando las facturas no son pagadas oportunamente.
Si la empresa estaba obligada a suspender y permitió que la deuda siguiera aumentando, puede existir una discusión sobre la ruptura de la solidaridad del propietario.
Esto no ocurre automáticamente. El propietario debe presentar la reclamación ante la empresa, explicar las razones y aportar los documentos del contrato y de las facturas.
Si la respuesta no resuelve el problema, puede evaluarse la presentación de los recursos correspondientes o una actuación ante la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios.
¿Quién debe pagar la administración?
En el contrato de arrendamiento debe establecerse quién asume las cuotas ordinarias de administración.
En muchos contratos se acuerda que el inquilino paga la administración mensual porque utiliza:
- La vigilancia.
- El aseo de las zonas comunes.
- Los ascensores.
- Los parqueaderos.
- Las áreas sociales.
- Los demás servicios de la copropiedad.
Sin embargo, frente al edificio o conjunto, el propietario también puede ser responsable por las cuotas ordinarias que el arrendatario dejó de pagar.
Esto significa que la administración puede iniciar el cobro contra el propietario, aunque internamente el contrato establezca que el pago correspondía al inquilino.
Si el propietario paga la deuda para evitar intereses o un proceso ejecutivo de la copropiedad, puede reclamar posteriormente esos valores al arrendatario, siempre que tenga el contrato y los comprobantes correspondientes.
¿Las cuotas extraordinarias también las paga el inquilino?
No deben confundirse las cuotas ordinarias con las extraordinarias.
Las cuotas ordinarias cubren el funcionamiento habitual del edificio o conjunto. Las extraordinarias suelen aprobarse para obras, reparaciones especiales o gastos que no estaban incluidos en el presupuesto ordinario.
Para determinar quién debe asumirlas es necesario revisar:
- El contrato de arrendamiento.
- El reglamento de propiedad horizontal.
- El acta que aprobó la cuota.
- La fecha en que se causó.
- La naturaleza del gasto.
No es recomendable cobrar automáticamente al inquilino una cuota extraordinaria si el contrato solamente le asignó el pago de la administración ordinaria.
Pasos que debe seguir el propietario
1. Revise el contrato de arrendamiento
Verifique qué obligaciones asumió el inquilino respecto de:
- Servicios públicos.
- Cuotas ordinarias de administración.
- Cuotas extraordinarias.
- Intereses de mora.
- Entrega de comprobantes.
- Responsabilidad del codeudor.
- Causales de terminación.
También debe revisar si existe una póliza de arrendamiento, una inmobiliaria o una garantía que cubra estos valores.
2. Solicite los estados de cuenta
No se limite a confiar en lo que informa el arrendatario.
Solicite directamente:
- Copia de las facturas de servicios.
- Estado de cuenta de la administración.
- Certificación de la deuda.
- Fechas de vencimiento.
- Intereses acumulados.
- Acuerdos de pago existentes.
- Avisos de suspensión o cobro jurídico.
Esto permite establecer el valor real y evitar cobrar conceptos que ya fueron pagados.
3. Organice la deuda por separado
Prepare una relación clara que diferencie:
Servicios públicos
- Empresa prestadora.
- Número de cuenta o contrato.
- Periodos vencidos.
- Valor de cada factura.
- Intereses y reconexión.
- Estado actual del servicio.
Administración
- Meses pendientes.
- Cuota ordinaria.
- Cuota extraordinaria.
- Intereses.
- Gastos de cobro.
- Acuerdos incumplidos.
Separar los conceptos facilita el requerimiento y una futura demanda.
4. Envíe un requerimiento formal al inquilino
La comunicación debe indicar:
- Dirección del inmueble.
- Obligación incumplida.
- Facturas o meses pendientes.
- Valor total adeudado.
- Plazo para pagar.
- Medio para acreditar el pago.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Solicitud de evitar la suspensión de los servicios.
También puede enviarse copia al codeudor, aseguradora o inmobiliaria cuando corresponda.
Es importante conservar prueba del contenido, del envío y de la entrega del requerimiento.
5. Evalúe si conviene pagar para proteger el inmueble
En algunos casos, el propietario decide pagar temporalmente la administración o los servicios para evitar:
- La desconexión.
- El aumento de intereses.
- Un proceso ejecutivo de la copropiedad.
- Dificultades para recuperar o volver a arrendar el inmueble.
- Daños derivados de la falta de agua, energía o gas.
Pagar no significa necesariamente renunciar al derecho de reclamarle al inquilino.
El propietario debe guardar:
- Facturas originales.
- Recibos de pago.
- Certificaciones.
- Estados de cuenta.
- Requerimientos enviados.
- Comprobantes bancarios.
Estos documentos pueden ser necesarios para recuperar judicialmente los valores.
6. No corte los servicios por su cuenta
El propietario no debe manipular medidores, cerrar válvulas, solicitar desconexiones injustificadas ni suspender deliberadamente los servicios para presionar al inquilino.
Estas actuaciones pueden generar nuevos conflictos y reclamaciones.
La suspensión por falta de pago debe ser gestionada por la empresa prestadora conforme a sus procedimientos. La terminación del contrato y la recuperación del inmueble deben tramitarse por la vía legal correspondiente.
7. Determine si existe causal para terminar el contrato
En vivienda urbana, el incumplimiento puede permitir la terminación cuando:
- La falta de pago de los servicios causa la desconexión o pérdida del servicio.
- El inquilino no paga las expensas comunes que estaban a su cargo.
- También existen otras obligaciones incumplidas previstas en el contrato.
No toda factura vencida produce automáticamente el mismo efecto.
Antes de terminar el contrato es necesario revisar:
- La gravedad del incumplimiento.
- El estado del servicio.
- Las cláusulas contractuales.
- Los requerimientos realizados.
- Las pruebas disponibles.
8. Solicite la entrega voluntaria del inmueble
Si el incumplimiento continúa, puede enviarse una comunicación solicitando:
- El pago inmediato.
- La entrega de los comprobantes.
- La terminación del contrato.
- La devolución voluntaria del inmueble.
La carta debe diferenciar claramente entre el cobro de la deuda y la solicitud de entrega.
9. Inicie la restitución si el inquilino no entrega
Si existe una causal válida y el arrendatario se niega a devolver el inmueble, puede ser necesario presentar un proceso de restitución de inmueble arrendado.
Este proceso busca recuperar la propiedad. No debe confundirse con el cobro de las facturas, aunque ambas estrategias pueden relacionarse.
El propietario no debe cambiar las cerraduras, ingresar por la fuerza ni retirar las pertenencias del inquilino.
10. Reclame los valores pagados
Cuando el propietario paga servicios o administración que correspondían al arrendatario, puede evaluar su recuperación mediante cobro directo, conciliación o proceso ejecutivo.
Para reclamar servicios públicos y expensas comunes es especialmente importante conservar:
- Contrato de arrendamiento.
- Facturas.
- Certificaciones de deuda.
- Comprobantes de pago realizados por el propietario.
- Requerimientos al inquilino.
- Estado de cuenta de la copropiedad.
- Prueba de la obligación del codeudor, si existe.
La viabilidad del proceso dependerá de que la obligación esté suficientemente respaldada.
¿Se puede cobrar al codeudor?
Depende de la forma en que se haya redactado el contrato.
Algunos codeudores se comprometen solidariamente por:
- Cánones de arrendamiento.
- Servicios públicos.
- Cuotas de administración.
- Daños.
- Intereses.
- Cláusulas penales.
- Costas de cobranza.
No basta con que la persona aparezca identificada como codeudor. Debe revisarse exactamente qué obligaciones aceptó y durante cuánto tiempo responde.
¿Qué hacer si el inquilino ya entregó el inmueble?
La entrega de las llaves no elimina las deudas pendientes.
Antes de firmar el acta definitiva conviene:
- Revisar los medidores.
- Tomar fotografías.
- Solicitar las últimas facturas.
- Pedir el paz y salvo de administración.
- Registrar los consumos pendientes por facturar.
- Dejar constancia de las deudas.
- Conservar una dirección para notificaciones.
Si aún no se ha emitido la última factura, el acta puede dejar indicado que el arrendatario continúa obligado por los consumos causados durante su ocupación.
Cómo prevenir este problema en futuros contratos
Para reducir el riesgo, el propietario puede:
- Especificar claramente quién paga cada concepto.
- Solicitar comprobantes mensuales.
- Autorizar a la administración para informar oportunamente la mora.
- Consultar periódicamente los estados de cuenta.
- Establecer la responsabilidad del codeudor.
- Utilizar póliza de arrendamiento.
- Denunciar el contrato ante las empresas de servicios y constituir las garantías permitidas.
- Registrar la lectura de medidores al inicio y al final.
- Solicitar paz y salvo antes de recibir definitivamente el inmueble.
Esperar hasta el final del contrato para revisar las facturas suele ser una estrategia costosa. Una deuda pequeña tiene solución; una deuda ignorada desarrolla vocación de novela jurídica.
Preguntas frecuentes
¿La administración puede cobrarle al propietario?
Sí. Para las expensas comunes ordinarias existe responsabilidad solidaria entre el propietario y quien ocupa el inmueble.
El propietario puede pagar para evitar que la deuda continúe aumentando y después reclamarle al inquilino si el contrato establecía que esa obligación era suya.
¿El propietario debe pagar los servicios que dejó el inquilino?
Depende de cómo esté registrado el servicio, de si se denunció el contrato ante la empresa y de si existe solidaridad.
Antes de pagar o aceptar la deuda debe revisar las facturas, el contrato y la actuación de la empresa prestadora.
¿Se puede terminar el contrato solamente por no pagar servicios?
Puede existir causal cuando la falta de pago ocasiona la desconexión o pérdida del servicio.
La situación debe documentarse antes de enviar la terminación o iniciar una restitución.
¿No pagar la administración permite terminar el contrato?
Sí puede permitirlo cuando el contrato establece que las expensas comunes están a cargo del arrendatario.
Debe conservarse el estado de cuenta y la prueba de la obligación contractual.
¿Puedo descontar la deuda de un depósito?
En los contratos de vivienda urbana existen restricciones para exigir depósitos en dinero destinados a garantizar las obligaciones del arrendatario.
No deben confundirse esos depósitos con las garantías constituidas directamente a favor de las empresas de servicios públicos.
¿Puedo cobrar intereses?
Depende del contrato, del tipo de obligación y de las normas aplicables.
La liquidación debe diferenciar los intereses cobrados por la empresa de servicios o la copropiedad de cualquier interés contractual que pretenda reclamar el arrendador.
Abogados para cobrar servicios y administración pendientes
En DMG Abogados revisamos el contrato, las facturas, el estado de cuenta de la administración y la responsabilidad del codeudor.
También podemos preparar el requerimiento de pago, evaluar la terminación del contrato y definir si procede un proceso ejecutivo o una restitución del inmueble.
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Este contenido es informativo. La responsabilidad concreta depende del contrato, la forma en que estén registrados los servicios y los documentos disponibles.
Fuentes jurídicas principales
- Ley 820 de 2003, artículos 3, 9, 14, 15 y 22.
- Ley 675 de 2001, artículo 29.
- Ley 142 de 1994, artículo 130.
- Decreto 3130 de 2003.
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