Cuando un inquilino deja de pagar el canon de arrendamiento, el propietario puede comunicarle por escrito la terminación del contrato y solicitar la entrega del inmueble.
Esta comunicación es importante porque deja constancia de la mora, identifica los valores pendientes y demuestra que el arrendatario fue informado antes de iniciar otras acciones legales.
En este artículo encontrará los datos que debe incluir la carta y un modelo que puede adaptar a su caso.
En DMG Abogados revisamos el contrato, la deuda y las pruebas antes de enviar la comunicación, evitando errores que puedan afectar una futura reclamación.
¿Cuándo se puede enviar la carta de terminación?
La carta puede enviarse cuando el arrendatario no paga el canon dentro del plazo establecido en el contrato.
En los contratos de vivienda urbana, la falta de pago del arriendo y de sus reajustes es una causal para que el arrendador solicite la terminación del contrato.
No debe confundirse esta situación con la terminación sin incumplimiento. Cuando existe mora, la causa de la terminación es precisamente la falta de pago.
Antes de enviar la carta conviene verificar:
- La fecha acordada para pagar el arriendo.
- Los meses que se encuentran vencidos.
- Los pagos parciales realizados.
- El valor exacto de la deuda.
- Las cláusulas del contrato.
- Los servicios o cuotas de administración pendientes.
¿Qué debe contener la carta?
Una carta clara debe incluir:
- Ciudad y fecha de elaboración.
- Nombre e identificación del arrendador.
- Nombre e identificación del arrendatario.
- Dirección exacta del inmueble.
- Fecha del contrato de arrendamiento.
- Meses o periodos que no fueron pagados.
- Valor de los cánones pendientes.
- Causal de terminación.
- Solicitud de entrega del inmueble.
- Fecha o mecanismo propuesto para la entrega.
- Solicitud de pago de la deuda.
- Datos de contacto del propietario.
- Firma del arrendador.
También puede enviarse copia al codeudor, fiador, aseguradora o inmobiliaria, dependiendo de las personas que intervengan en el contrato.
Modelo de carta de terminación por falta de pago
[Ciudad], [fecha]
Señor(a):
[Nombre completo del arrendatario]
[Tipo y número de identificación]
[Dirección para notificaciones]
Asunto: terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago
Yo, [nombre completo del arrendador], identificado(a) con [tipo y número de identificación], en calidad de arrendador(a) del inmueble ubicado en [dirección completa del inmueble], me permito comunicarle la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el día [fecha de inicio del contrato].
La terminación se fundamenta en el incumplimiento de su obligación de pagar oportunamente el canon de arrendamiento.
A la fecha de esta comunicación se encuentran pendientes los siguientes valores:
- Canon correspondiente a [mes o periodo]: $[valor].
- Canon correspondiente a [mes o periodo]: $[valor].
- Administración pendiente: $[valor, si aplica].
- Servicios públicos pendientes: $[valor, si aplica].
Total adeudado a la fecha: $[valor total].
En consecuencia, solicito realizar la entrega material del inmueble, junto con sus llaves, inventario y demás elementos recibidos, el día [fecha propuesta], a las [hora].
La entrega deberá coordinarse a través del teléfono [número] o del correo electrónico [correo].
Asimismo, solicito cancelar las sumas pendientes, sin perjuicio de los valores que puedan continuar causándose conforme al contrato y la ley hasta la entrega efectiva del inmueble.
Si no se realiza la entrega voluntaria ni el pago correspondiente, se evaluará el inicio de las acciones legales necesarias para recuperar la propiedad y reclamar las obligaciones pendientes.
Atentamente,
[Nombre completo del arrendador]
[Tipo y número de identificación]
[Teléfono]
[Correo electrónico]
[Firma]
Copia: [codeudor, fiador, aseguradora o inmobiliaria, si aplica].
¿Cómo debe enviarse la carta?
Aunque la comunicación no exige un formato único, debe enviarse por un medio que permita demostrar:
- El contenido completo de la carta.
- La fecha del envío.
- La identidad del destinatario.
- La entrega o intento de entrega.
Puede utilizarse correo certificado, servicio postal autorizado, correo electrónico pactado en el contrato u otro canal que permita conservar evidencia.
WhatsApp puede servir como prueba complementaria, pero no conviene depender únicamente de una captura de pantalla. Es preferible conservar el documento firmado y un soporte verificable de su envío.
¿La carta debe dar un plazo para pagar?
El plazo depende del contrato, de los acuerdos entre las partes y de la estrategia que adopte el propietario.
El arrendador puede solicitar el pago inmediato o conceder un plazo corto para llegar a un acuerdo. Sin embargo, otorgar un nuevo plazo no siempre es conveniente cuando la mora es reiterada o la deuda continúa creciendo.
Si se acepta un acuerdo de pago, debe quedar por escrito e indicar:
- Valor reconocido como deuda.
- Número de cuotas.
- Fechas de pago.
- Fecha de entrega del inmueble, cuando corresponda.
- Consecuencias del incumplimiento.
¿Enviar la carta recupera automáticamente el inmueble?
No. La carta comunica la terminación y solicita la entrega voluntaria, pero no autoriza al propietario para ingresar por la fuerza, cambiar las cerraduras o retirar las pertenencias del inquilino.
Si el arrendatario no entrega el inmueble, puede ser necesario iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado.
La carta sirve como evidencia de la comunicación realizada, pero no reemplaza una orden judicial cuando el ocupante se niega a salir.
¿Qué pasa si el inquilino paga después de recibir la carta?
El pago posterior debe analizarse antes de aceptarlo sin condiciones.
Dependiendo del contenido del contrato y de las comunicaciones entre las partes, recibir el dinero podría generar discusiones sobre la continuidad del arrendamiento o sobre un posible acuerdo.
Si el propietario desea mantener la terminación, es recomendable dejar por escrito cómo se recibe el pago y qué obligaciones continúan pendientes.
Errores que deben evitarse
Al elaborar o enviar la carta, el propietario debe evitar:
- Indicar valores que no puede demostrar.
- Confundir falta de pago con terminación sin justa causa.
- Inventar plazos que no aparecen en el contrato o en la ley.
- Amenazar al arrendatario.
- Anunciar el corte de servicios públicos.
- Advertir que cambiará las cerraduras.
- Retirar bienes sin autorización.
- Enviar una carta sin conservar prueba de entrega.
- Omitir la identificación del inmueble.
- No informar al codeudor cuando también se pretende cobrarle.
Preguntas frecuentes
¿La carta debe ser elaborada por un abogado?
No necesariamente. El propietario puede redactarla, pero es recomendable solicitar una revisión cuando la deuda es alta, existen pagos parciales, el contrato es verbal o se pretende iniciar una demanda.
¿Se necesita un preaviso de tres meses por falta de pago?
La terminación por mora no debe confundirse con las modalidades de terminación sin incumplimiento que sí pueden exigir preaviso e indemnización.
La carta debe indicar claramente que la causal es la falta de pago.
¿La carta también se envía al codeudor?
Es recomendable enviarle una copia cuando el codeudor responde por los cánones y demás obligaciones del contrato. La responsabilidad exacta dependerá de lo que haya firmado.
¿Se puede enviar una carta si el contrato fue verbal?
Sí. Sin embargo, será necesario conservar otras pruebas que demuestren la existencia del arrendamiento, su valor, la forma de pago y el incumplimiento.
¿Este modelo sirve para un local comercial?
Puede utilizarse como referencia, pero los locales comerciales tienen reglas contractuales y comerciales particulares. La carta debe revisarse antes de enviarla.
Revisión de cartas de terminación de arrendamiento
En DMG Abogados podemos revisar el contrato, calcular los valores pendientes y preparar una comunicación ajustada a las circunstancias del caso.
También evaluamos la responsabilidad del codeudor y las acciones necesarias cuando el inquilino no paga ni entrega voluntariamente el inmueble.
WhatsApp: 312 685 9872
Teléfonos: 739 7644 / 739 7645 / 312 685 9872
Dirección: Av. Calle 26 No. 102-20, piso 3, oficina 303, Buro 26, Bogotá, Colombia.
Este modelo es informativo y debe adaptarse al contrato, al tipo de inmueble y a las circunstancias particulares del caso.
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