Prestarle una casa o un apartamento a un familiar suele comenzar como una ayuda. El problema aparece cuando el propietario necesita recuperar el inmueble y la persona que vive allí se niega a entregarlo.
Que exista una relación familiar no significa que el ocupante pueda quedarse indefinidamente. Sin embargo, el propietario tampoco debería ingresar por la fuerza, cambiar las cerraduras o retirar las pertenencias sin seguir el procedimiento adecuado.
¿Prestar una casa gratuitamente es un arrendamiento?
No necesariamente.
Cuando una persona permite que otra utilice gratuitamente una casa, apartamento, finca u otro bien, puede existir un contrato de comodato o préstamo de uso.
En este acuerdo:
- El propietario permite utilizar el inmueble.
- El familiar no paga un canon de arrendamiento.
- La propiedad sigue perteneciendo al dueño.
- La persona que recibió el inmueble debe devolverlo.
El comodato puede existir aunque no se haya firmado un documento, porque se perfecciona con la entrega del bien. Sin embargo, siempre es mejor dejar por escrito la duración, el uso permitido y las condiciones de devolución.
Que el familiar pague los servicios públicos o la administración no convierte automáticamente el acuerdo en un arrendamiento. Esos gastos pueden ser asumidos por quien utiliza gratuitamente la propiedad.
¿Qué es un comodato precario?
Existe un comodato precario cuando la propiedad fue prestada gratuitamente, pero no se estableció un plazo para devolverla ni una finalidad específica que determine cuándo termina el préstamo.
En estos casos, el propietario conserva la facultad de solicitar la devolución cuando la necesite.
Por ejemplo, puede existir un comodato precario cuando una persona le dice a su hermano:
“Puede vivir temporalmente en mi apartamento mientras organiza su situación”.
Si no se fijó una fecha concreta y después el propietario solicita la entrega, el familiar debe devolver el inmueble.
Cómo recuperar una casa prestada a un familiar
1. Verifique quién aparece como propietario
Solicite un certificado de tradición y libertad actualizado.
Este documento permite comprobar:
- Quién figura como propietario.
- Si existen copropietarios.
- Si el inmueble tiene hipotecas, embargos o limitaciones.
- Si la persona que ocupa la propiedad tiene algún derecho registrado.
Este artículo aplica principalmente cuando quien solicita la entrega es propietario y el familiar recibió únicamente permiso para vivir allí.
Si el familiar también es propietario, heredero reconocido o titular de algún derecho sobre el inmueble, la solución puede ser diferente.
2. Reúna pruebas del préstamo
Organice todos los documentos que demuestren que la vivienda fue prestada y no regalada ni arrendada.
Pueden servir:
- Escritura y certificado de tradición.
- Contrato de comodato, si existe.
- Conversaciones de WhatsApp.
- Correos electrónicos.
- Mensajes donde el familiar reconoce al propietario.
- Testigos que conozcan cómo se entregó la vivienda.
- Comprobantes de servicios o administración.
- Fotografías del estado del inmueble.
- Solicitudes anteriores de devolución.
Aunque no exista contrato escrito, los mensajes, testimonios y demás documentos pueden ayudar a demostrar cómo comenzó la ocupación.
3. Solicite la devolución por escrito
El propietario debe enviar una comunicación clara indicando:
- La identificación del inmueble.
- Que la propiedad fue entregada gratuitamente.
- Que se solicita su devolución.
- La fecha propuesta para entregar las llaves.
- La necesidad de coordinar una inspección.
- El estado en que debe entregarse.
No existe una fórmula mágica de WhatsApp que recupere la casa en tres líneas. La comunicación debe ser coherente con las pruebas y con la relación jurídica que realmente existió.
4. Busque un acuerdo de entrega
Antes de demandar puede intentarse una reunión o conciliación para acordar:
- Una fecha definitiva de salida.
- Entrega de llaves.
- Pago de servicios pendientes.
- Retiro de pertenencias.
- Reparación de daños.
- Estado en que se recibirá el inmueble.
El acuerdo debe quedar firmado y señalar qué sucede si el familiar incumple nuevamente.
5. Inicie el proceso de restitución correspondiente
Si el familiar no entrega voluntariamente el inmueble, puede evaluarse una demanda de restitución de tenencia.
El artículo 385 del Código General del Proceso permite aplicar las reglas de restitución a bienes entregados bajo títulos diferentes al arrendamiento. Esto incluye situaciones en las que una propiedad fue dada en comodato o préstamo gratuito.
El abogado deberá demostrar:
- El derecho del propietario sobre el inmueble.
- La forma en que el familiar recibió la vivienda.
- Que el préstamo terminó o que se solicitó la devolución.
- Que el ocupante continúa negándose a entregar.
Si el juez ordena la restitución y la persona no sale voluntariamente, la entrega debe realizarse mediante el procedimiento judicial correspondiente.
Modelo para solicitar la devolución
Asunto: solicitud de entrega del inmueble
Señor(a) [nombre del familiar]:
El inmueble ubicado en [dirección] fue entregado para su uso temporal y gratuito.
Por medio de esta comunicación solicito formalmente su devolución y propongo como fecha de entrega el día [fecha].
La entrega deberá incluir las llaves, la revisión del estado de la propiedad y los comprobantes de servicios públicos y administración correspondientes.
Le solicito confirmar dentro de los próximos [número] días la fecha y hora para realizar la inspección y firmar el acta de entrega.
En caso de no lograr una entrega voluntaria, será necesario evaluar las acciones legales correspondientes para recuperar el inmueble.
Atentamente,
[Nombre del propietario]
[Documento]
[Teléfono y correo]
La fecha y el contenido deben ajustarse al contrato, a las comunicaciones existentes y a las particularidades del caso.
¿Qué pasa si nunca firmamos un contrato?
La falta de contrato escrito no significa que el propietario haya perdido la vivienda.
El comodato puede surgir con la entrega gratuita del inmueble. El verdadero reto será demostrar:
- Que la propiedad fue prestada.
- Que el familiar reconocía al dueño.
- Que no hubo una donación.
- Que no existía un arrendamiento.
- Que ya se solicitó la devolución.
Por eso son importantes las conversaciones, los testigos, los documentos de propiedad y las pruebas de cómo comenzó la ocupación.
¿Puedo cambiar las cerraduras?
No es recomendable hacerlo mientras el familiar continúa ocupando el inmueble y conserva allí sus pertenencias.
Tampoco debería:
- Sacar muebles a la calle.
- Cortar los servicios para obligarlo a salir.
- Ingresar por la fuerza.
- Amenazar al ocupante.
- Firmar documentos falsos para aparentar un arrendamiento.
La relación familiar no reemplaza el debido proceso. Improvisar puede convertir un problema civil en una pelea mucho más grande; y las reuniones familiares ya traen suficiente contenido sin necesidad de agregar una demanda.
¿Mi familiar puede quedarse con la casa por vivir allí muchos años?
Vivir durante años en una propiedad no convierte automáticamente a una persona en dueña.
Quien recibió el inmueble reconociendo que pertenece a otra persona normalmente actúa como tenedor, no como propietario. Para obtener el dominio mediante un proceso de pertenencia tendría que acreditar posesión, tiempo y actos claros de señor y dueño; la simple permanencia o el pago de servicios no son suficientes por sí solos.
No obstante, si el familiar niega que la vivienda fue prestada, afirma ser propietario o sostiene que ha actuado como poseedor, el caso debe revisarse cuidadosamente.
Cuando existe una verdadera discusión sobre la propiedad o el ocupante se presenta jurídicamente como poseedor, puede ser necesario evaluar una acción diferente, como un proceso reivindicatorio.
Abogados para recuperar una casa prestada a un familiar
En DMG Abogados revisamos:
- El certificado de tradición.
- La escritura.
- Los mensajes y acuerdos familiares.
- La existencia de un comodato verbal o escrito.
- Las solicitudes de devolución.
- La situación actual del ocupante.
Con esta información podemos determinar si conviene realizar un requerimiento, buscar un acuerdo o presentar la acción judicial correspondiente para recuperar el inmueble.
DMG Abogados
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Este contenido es informativo. La vía legal puede cambiar si existen copropietarios, derechos sucesorales, sociedad conyugal, arrendamiento, posesión alegada o acuerdos diferentes al préstamo gratuito.
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